Préstecs hipotecaris
Legislació vigent
— Codi Civil, en especial els articles 1088 a 1314, sobre les obligacions i els contractes; els articles 1857 a 1862 i 1874 a 1880 sobre la hipoteca.
— Llei hipotecària i Reglament per a l'execució de la Llei hipotecària.
— Llei 26/1984, de 19 de juliol, general per a la defensa dels consumidors i usuaris. Publicada al Butlletí Oficial de l'Estat de 24 de juliol de 1984. Núm. 176.
— Circular 8/1990, de 7 de setembre, a entitats de crèdit, sobre transparència de les operacions i protecció de la clientela. Publicada al Butlletí Oficial de l'Estat de 20 de setembre de 1990. Núm. 226.
— Ordre de 5 de maig de 1994, sobre transparència de les condicions financeres dels préstecs hipotecaris. Publicada al Butlletí Oficial de l'Estat d’11 de maig de 1994. Núm. 112.
— Circular 5/1994 de 22 de juliol, a entitats de crèdit, sobre modificació de la circular 8/1990, sobre transparència de les operacions i protecció de la clientela. Publicada al Butlletí Oficial de l'Estat de 3 d’agost de 1994. Núm. 184.
— Llei 2/1994, de 30 de març, sobre subrogació i modificació de préstecs hipotecaris. Publicada al Butlletí Oficial de l'Estat de 4 d’abril de 1994. Núm. 80.
— Ordre de 27 d'octubre 1995, per la qual es modifica la de 5 de maig de 1994, sobre transparència de les condicions financeres dels préstecs hipotecaris. Publicada al Butlletí Oficial de l'Estat d’1 de novembre de 1995. Núm. 261.
Conceptes
Préstec hipotecari: és el negoci pel qual el banc o entitat creditícia lliura al client una suma de diners convinguda i aquest té l'obligació de restituir-la en una o més dates prefixades (quotes d'amortització), oferint una garantia immobiliària. La garantia resta afectada a la devolució dels diners, de tal manera que —en cas d'incompliment— l'entitat creditícia pot exigir la venda de l'immoble i rescabalar-se del seu crèdit amb el preu així obtingut.
TAE: taxa anyal equivalent. Representa el cost efectiu d'una operació de préstec expressada en un tipus d'interès anyal, és a dir, l'interès que correspondria si es pagués una única quota cada any.
Concertació d'un préstec hipotecari per la compra d'un habitatge
En cas que desitgi concertar un préstec hipotecari per a la compra d'un habitatge amb una entitat de crèdit, cal que tingui en compte les circumstàncies següents:
PRIMER: Les entitats de crèdit resten obligades a informar sobre les condicions de les seves hipoteques a través d'un fullet informatiu, el contingut mínim del qual ha de ser el següent:
A. Identificació del préstec:
— Denominació comercial.
— Quantia màxima del préstec respecte al valor de taxació de l'immoble hipotecat.
— Moneda del préstec (per al cas en què aquesta no fos la pesseta).
B. Termini del préstec:
— Termini total.
— Termini de carència d'amortització del principal (des de quin moment es comença a retornar el principal objecte del prèstec).
— Forma dels pagaments (mensual, trimestral, semestral, etc.) i sistema d'amortització.
C. Tipus d'interès:
— Modalitat del tipus d'interès: fix o variable.
— Tipus d'interès aplicable:
a) Préstecs a tipus fix: indicació orientativa mitjançant un interval, del tipus d'interès nominal anyal, com ara comparar quin era el tipus fa un any i quin és avui.
b) Préstecs a tipus variable:
— indicació del marge sobre l'índex de referència (percentatge d'increment sobre l'índex que regirà l'operació).
— identificació de l'índex o tipus de referència, indicant la seva evolució durant, almenys, els dos últims anys naturals, així com l'últim valor disponible.
— Termini de revisió del tipus d'interès.
D. Comissions:
— Comissió d'obertura.
— Comissió per amortització anticipada.
— Comissió per cancel.lació.
— Altres.
E. Despeses a càrrec del prestatari:
— Serveis que concerta o presta directament l'entitat de crèdit. En aquest cas, s'hauran d'indicar els conceptes i les tarifes aplicables (per exemple, taxació del pis o habitatge).
— Indicació i quantificació de les despeses que vagin a càrrec del client, encara que el préstec no arribi a formalitzar-se.
— Indicació de la forma i moment en què les dites despeses es cobraran o repercutiran al client.
— Serveis que han de ser contractats i abonats directament i obligatòriament pel client. En aquest cas, s'hauran d'indicar els conceptes aplicables (per exemple, assegurança de danys) i amb caràcter orientatiu la seva quantia.
— Impostos i aranzels: amb indicació dels conceptes aplicables, la seva base imponible i el tipus percentual aplicable per a cada un d'ells de forma aproximada.
F. Import de les quotes periòdiques:
A títol orientatiu, s'haurà de proporcionar al sol"licitant una taula de quotes periòdiques, d’acord amb el termini i el tipus d'interès.
SEGON: L'entitat de crèdit resta obligada a informar el client —quan la despesa vagi a càrrec d'aquest— de les circumstàncies següents:
A. La identitat dels professionals o entitats seleccionades a l'efecte de taxar l'immoble o executar un altre servei necessari, si és l'entitat de crèdit qui ho realitza o proposa als professionals.
B. De les tarifes o honoraris aplicables, sempre que la relació dels professionals —abans esmentats— inclogui un nombre igual o inferior a tres, o que el servei el presti l'entitat de crèdit.
C. Quan la taxació l'efectuï o concerti directament l'entitat, però la despesa sigui a càrrec del sol"licitant, haurà de lliurar-li còpia de l'informe de la taxació si l'operació arriba a formalitzar-se. Si no s'arriba a realitzar, haurà de lliurar l'original.
D. Encara que el préstec no arribi a atorgar-se, el fullet informatiu ha d'indicar les despeses preparatòries de l'operació.
Oferta vinculant
Una vegada efectuada la taxació de l'immoble, l'entitat de crèdit farà les oportunes comprovacions sobre la situació registral de la finca i la capacitat financera del prestatari, i, d’acord amb les dites comprovacions, aquesta té dues opcions:
1. fer una oferta vinculant del préstec al prestatari, o
2. notificar la denegació del préstec.
En el primer cas, l’oferta s’efectuarà per escrit, haurà de ser signada pel representant de l'entitat i tindrà una validesa de deu dies hàbils des de la data de lliurament.
Contingut de l'oferta
La dita oferta ha de tenir com a mínim el contingut següent:
A. Capital del préstec:
— Import del préstec.
— Forma de lliurament de l'import del préstec.
B. Amortització:
— Dades del primer i pagament d'amortització de l'últim, en cas que les dites dades estiguin prèviament fixades.
— Nombre, periodicitat i quantia de les quotes en què es divideix l'amortització del préstec, en cas que estiguin fixades prèviament. En el cas de préstecs en divises, s'especificarà l'equivalència de la moneda objecte de préstec amb les quotes, transformant-la en pessetes.
— Condicions pel reemborsament anticipat.
— Condicions per allargar o alterar el calendari d'amortització.
C. Interessos ordinaris:
— Tipus d'interès nominal anyal. En tot cas, s'especificarà si aquest és fix durant tota la vida del préstec o variable, durant la totalitat o part de vida del préstec. En tot cas, si el tipus d'interès fos fix durant tota la vida del préstec, cal que s'assenyali en aquesta clàusula el valor (el tant per cent nominal anyal). En cas que el tipus d'interès pugui variar en algun període, cal assenyalar el moment a partir del qual es pugui produir la variació.
— Data d'inici de meritació d'interessos, i la seva periodicitat i forma de liquidació ordinària. Cal indicar la fórmula utilitzada per obtenir, a partir del tipus d'interès anyal, l'import absolut dels interessos meritats.
— El nombre de dies que es considera que té l'any, en cas que el tipus d'interès anyal calgui convertir-lo en un tipus d'interès diari, per al càlcul dels interessos meritats durant períodes inferiors a un any.
— La forma especial de liquidació d'interessos del període transitori durant el qual el prestatari no tindrà la plena disponibilitat de l'import íntegre del préstec, si escau.
Quan el tipus d'interès sigui variable en algun període, cal que s'especifiqui la informació següent:
— Forma de conformació del tipus d'interès aplicable, és a dir, procediment per fer conèixer a l'usuari el nou tipus aplicable i el resultat que comporta l'actualització del tipus.
— Identificació i ajustament del tipus d'interès o índex de referència.
— L'índex o el tipus d'interès de referència substitutiu, és a dir, aquell que hauria d'utilitzar-se excepcionalment quan resultés impossible, per raons alienes a les parts, la determinació de l'índex o tipus d'interès de referència designat en primer terme.
D. Comissions:
Amb indicació de les que resultin aplicables, assenyalant les màximes que han estat comunicades per l'entitat creditícia al Banc d'Espanya, o, optativament, les mínimes que són de previsible aplicació a l'operació de què es tracti.
— Comissió d'obertura: es meritarà d'una sola vegada. Comprèn aquelles despeses d'estudi, concessió o tramitació del préstec hipotecari, i altres despeses similars i inherents a l'activitat de l'entitat prestamista ocasionada per a la concessió del préstec.
— Comissió de reemborsament anticipat.
— Les comissions que hagin estat comunicades al Banc d'Espanya i que han de respondre a la prestació d'un servei específic de l'entitat distint a la mera administració ordinària del préstec.
E. Despeses a càrrec del prestatari:
A més, s’hi poden incloure els conceptes següents:
— Despeses de taxació de l'immoble.
— Aranzels notarials i registrals relatius a la constitució, modificació o cancel.lació de la hipoteca.
— Impostos.
— Despeses de tramitació de l’escriptura davant el registre de la propietat i l'oficina liquidadora d'impostos.
— Despeses derivades de la conservació de l'immoble hipotecat, així com el de l'assegurança per danys d’aquest.
— Despeses derivades de l'assegurança de vida del prestatari, quan fossin aplicables.
— Despeses processals o d'altra natura derivats de l'incompliment pel prestatari de la seva obligació de pagament.
— Qualsevol altra despesa que correspongui amb la prestació d'un servei, relacionat amb el préstec.
F. Interessos de demora:
En aquesta clàusula, ha d'estar degudament especificat:
— El tipus d'interès de demora (expressat en un tant per cent anyal o afegint un marge al tipus d'interès de referència).
— La base sobre la qual s'aplicarà l'interès de demora i la seva forma de liquidació.
Acta d'atorgament
En cas que el consumidor accepti l'oferta realitzada per l'entitat de crèdit, aquest té dret a examinar el projecte d'escriptura pública del préstec hipotecari en el despatx del notari, en el termini de tres dies hàbils anteriors al seu atorgament.
No obstant això, aquest pot renunciar expressament, davant el notari autoritzant, a l'exercici del dret esmentat, sempre que l'acte d'atorgament de l'escriptura pública tingui lloc en la mateixa notaria.
En tot cas, el notari resta obligat a:
1. Comprovar si hi ha discrepàncies entre les condicions financeres de l'oferta vinculant del préstec i les clàusules financeres del document contractual, advertint al prestatari, si escau, de les diferències que hagi constatat i del seu dret a desistir de l'operació.
2. Per al cas de préstecs amb interès variable: advertir al prestatari quan es doni alguna de les circumstàncies següents:
— Que l'índex o tipus d'interès de referència pactat no sigui un dels oficials.
— Que el tipus d'interès aplicable durant el període inicial sigui inferior al que resultés teòricament d'aplicar en el dit període inicial el tipus d'interès variable pactat per a períodes posteriors.
— Que s'haguessin establert límits a la variació del tipus d'interès. En particular, quan les limitacions no són iguals a l'alça o a la baixa, el notari haurà de consignar expressament en l’escriptura la dita circumstància, i ho advertirà a les dues parts.
3. Per al cas de préstecs amb interès fix:
— Comprovar que el cost efectiu de l'operació que es configura a efectes informatius en el document, es correspon amb les condicions financeres del préstec.
4. En cas que estigui prevista alguna quantitat a satisfer pel prestatari al prestamista amb motiu del reemborsament anticipat del préstec, o que les facultats del prestatari es limitin d'un altre mode o no es mencionin expressament, consignar expressament en l'escriptura la dita circumstància i advertir el prestatari.
5. Per al cas en què el préstec estigui denominat en divises, advertir el prestatari sobre el risc de fluctuació del tipus de canvi.
6. Comprovar que cap de les clàusules no financeres del contracte impliquen per al prestatari comissions o despeses que s'haurien d'haver inclòs en les clàusules financeres.
Índex o tipus de referència
Es consideren oficials els índexs o tipus de referència següents:
— Tipus mitjà dels préstecs hipotecaris nous a més de tres anys, per adquisició d’habitatge lliure, concedits pels bancs.
— Tipus mitjà dels préstecs hipotecaris a més de tres anys per adquisició de habitatge lliure concedits per les caixes d'estalvis.
— Tipus mitjà dels préstecs hipotecaris a més de tres anys per adquisició d’habitatge lliure concedits pel conjunt de les entitats de crèdit.
— Tipus d'actiu de referència de les caixes d'estalvi (CECA).
— Tipus de rendiment intern en el mercat secundari del deute públic de termini entre 2 i 6 anys.
— Tipus interbancari a un any (MIBOR).
Aquests tipus es publicaran mensualment en el BOE.
SUBROGACIÓ O NOVACIÓ D'UN PRÉSTEC HIPOTECARI JA CONCERTAT
Les persones que hagin concertat un préstec hipotecari —independentment de la seva quantia— a un tipus d'interès superior al de mercat, tenen la possibilitat de poder modificar-lo. Hi ha dues possibilitats:
A. La subrogació.
B. La novació creditícia.
A. La subrogació del préstec hipotecari permet canviar d'entitat financera creditora per una altra que ofereixi millors condicions del tipus d'interès. La poden demanar totes aquelles persones que hagin contractat un préstec hipotecari —amb independència que el préstec sigui d'interès fix o variable, sigui quina sigui la seva data de formalització i encara que no hi consti la possibilitat d'amortització anticipada.
B. La novació permet la renegociació del crèdit, amb la mateixa entitat creditora, per millorar les condicions del tipus d'interès, i fins i tot del termini.
Aquestes dues possibilitats permeten millorar les condicions del tipus d'interès, tant ordinari com de demora, és a dir:
— Modificar el tipus d'interès aplicable.
— Passar d'interès fix a variable i viceversa.
— En el préstecs amb interès variable, modificar o canviar l'índex de referència que s'utilitza per al seu càlcul en cada període (MIBOR, CECA, hipotecari, etc.).
Així mateix, amb la novació, a més, podem pactar l'alteració del termini d'amortització.
Requisits de la subrogació
— L'entitat o entitats que estiguin disposades a subrogar-se resten obligades a presentar al deutor una oferta vinculant on constaran les condicions financeres del nou préstec hipotecari.
— L'acceptació de l'oferta implica l'autorització a l'entitat financera oferent (és a dir, la nova) perquè ho notifiqui a l'entitat creditora (l'anterior) i la requereixi perquè li lliuri, en el termini màxim de set dies naturals, certificació de l'import del dèbit del deutor pel préstec hipotecari en què s'ha de subrogar.
— Una vegada lliurada la certificació, l'entitat creditora té dret a millorar les condicions ofertades en el termini de quinze dies naturals a comptar des de l'oferta vinculant. En el cas de que l'actual entitat creditora iguali o millori les dites condicions durant aquest termini, aquesta resta obligada a aplicar-la mitjançant de la novació modificativa del préstec hipotecari.
— Si l'entitat creditora no millora o iguala les condicions que ha ofert la nova entitat, el procediment de subrogació anirà endavant. No obstant això, perquè la subrogació tingui efecte, cal que l'entitat subrogada declari en la mateixa escriptura haver pagat a la creditora la quantitat acreditada per aquesta, per capital pendent, i interessos i comissió meritats i no satisfets.
Comissió per amortització anticipada
— En cas que no s'hagi pactat comissió per amortització anticipada, no hi ha dret a percebre cap tipus de quantitat per aquest concepte.
— En cas que s'hagi pactat una comissió d'amortització anticipada igual o inferior al 1%, la quantitat a percebre serà la pactada.
— En els altres casos, l'entitat creditora només podrà percebre per comissió d'amortització anticipada l’1%, encara que s'hagi pactat una comissió superior. No obstant això, si l'entitat creditora demostra l'existència d'un dany econòmic que no impliqui solament pèrdua de guanys, produït de forma directa com a conseqüència de l'amortització anticipada, l'entitat creditora podrà reclamar-lo.
Beneficis fiscals
Subrogació: n’estarà exempta l’escriptura que documenti l'operació de subrogació en la modalitat gradual «Actes jurídics documentats», sobre documents notarials.
Novació: n’estarà exempta en la modalitat gradual d'«Actes jurídics documentats».
Honoraris notarials i registrals
Subrogació: per al càlcul dels honoraris notarials i registrals, es prendrà com a base la xifra del capital pendent d'amortitzar en el moment de la subrogació, i s'entendrà que el document autoritzat conté un sol concepte.
Novació: per al càlcul dels honoraris notarials i registrals, es prendrà com a base la que resulti d'aplicar a l'import de la responsabilitat hipotecària vigent el diferencial entre l'interès del préstec que es modifica i el nou interès.
Reclamacions
En cas d'irregularitat, cal que posi el fet en coneixement de l'entitat de crèdit.
En cas que aquesta no satisfaci la reclamació com vostè cregui convenient, pot adreçar-se al defensor del client de l'entitat creditícia. Si aquest no existís en aquesta entitat concreta, pot adreçar-se directament al Servei de Reclamacions del Banc d'Espanya. No obstant això, no tota reclamació és susceptible de plantejar-se directament davant d'aquest Servei. S'han de complir tres requisits:
1. Que el que es reclami no sigui objecte de litigi davant els tribunals, ja que en aquest cas aquest Servei no hi podria entrar.
2. Que la reclamació es refereixi a una operació concreta i no pas a un comportament genèric del banc.
3. Que prèviament el reclamant hagi plantejat la qüestió davant el defensor del client (o òrgan equivalent) de l'entitat bancària i n'hagi obtingut els resultats següents: inadmissió de la reclamació, admissió amb resolució desestimatòria o admissió sense resolució en el termini de dos mesos.
L'informe que realitza el Servei de Reclamacions del Banc d'Espanya únicament expressa si l'actuació de l'entitat reclamada ha estat correcta o no i si s'ha ajustat o no a les bones pràctiques i usos bancaris.
A conseqüència del dit informe, el banc reclamat pot rectificar el que ha fet malament i, en aquest cas, l'informe només el perjudicarà en un doble aspecte:
A. Perquè figura públicament el nom de l'entitat en la memòria anyal del Servei sempre que l'informe li sigui desfavorable; cosa que pot evitar si des del principi reconeix la raó al client.
B. Perquè faculta el banc a imposar-li una sanció disciplinària.
No obstant això, aquest expedient administratiu no té per objecte satisfer les pretensions del client. Ara bé, és un bon argument per poder fer la reclamació corresponent davant els tribunals de Justícia.
En cas que el conflicte es tingui amb una caixa d'estalvis en lloc d'un banc, també pot adreçar-se al Defensor del Client de les Caixes Confederades de Catalunya.
Per descomptat, també pot adreçar-se a una oficina municipal d'informació al consumidor (OMIC) o associació de consumidors per trametre la reclamació.
Recomanacions a l'usuari
1a. Recordi que el préstec hipotecari pot ser d'interès fix, fet que implica que sigui inalterable durant la vida del préstec; o d'interès variable, fet que implica que l'interès inicialment pactat per les dues parts regirà durant el primer any o el termini que s'acordi.
2a. Recordi que les entitats de crèdit resten obligades a informar sobre les condicions de les seves hipoteques a través d'un fullet informatiu.
3a. El fullet informatiu ha de tenir el contingut mínim següent:
a) identificació del préstec,
b) termini del préstec,
c) tipus d'interès,
d) comissions,
e) despeses a càrrec del prestatari, i
f) import de les quotes periòdiques.
4a. Així mateix, l'entitat de crèdit resta obligada a informar el client, quan la despesa vagi a càrrec d'aquest, de les circumstàncies següents:
a) La identitat dels professionals o entitats seleccionades a l'efecte de taxar l'immoble o executar un altre servei necessari, si és l'entitat de crèdit qui ho fa, o proposa als professionals.
b) De les tarifes o honoraris aplicables, sempre que la relació dels professionals —abans esmentats— inclogui un nombre igual o inferior a tres, o el servei el prestés l'entitat de crèdit.
c) Quan la taxació l'efectuï o concerti directament l'entitat, però la despesa vagi a càrrec del sol"licitant, haurà de lliurar-li còpia de l'informe de la taxació si l'operació arriba a formalitzar-se. Si no s'arriba a fer, haurà de lliurar l'original.
d) Encara que el préstec no arribi a atorgar-se, el fullet informatiu ha d'indicar les despeses preparatòries de l'operació.
5a. Recordi que l'oferta vinculant que faci l'entitat de crèdit al client —una vegada efectuada la taxació de l'immoble i fetes les oportunes comprovacions sobre la situació registral de la finca i la capacitat financera del prestatari—, es farà per escrit, haurà de ser signada pel representant de l'entitat i tindrà una validesa de deu dies hàbils des de la data de lliurament.
6a. Recordi que la dita oferta ha de tenir com a mínim el contingut següent:
a) capital del préstec,
b) amortització,
c) interessos ordinaris,
d) comissions,
e) despeses a càrrec del prestatari, i
f) interessos de demora.
7a. Tingui en compte que si vostè accepta l'oferta feta per l'entitat de crèdit, té dret a examinar el projecte d'escriptura pública del préstec hipotecari en el despatx del notari, en el termini de tres dies hàbils anteriors al seu atorgament. No obstant això, vostè pot renunciar expressament, davant el notari autoritzant, a l'exercici del dret esmentat, sempre que l'acte d'atorgament de l'escriptura pública tingui lloc en la mateixa notaria.
8a. Recordi que si vostè ha concertat un préstec hipotecari —independentment de la seva quantia— a un tipus d'interès superior al de mercat, té la possibilitat de poder modificar-lo a través de la subrogació o la novació creditícia.
9a. Recordi que amb aquestes dues possibilitats vostè pot millorar les condicions del tipus d'interès, tant ordinari com de demora, és a dir:
— Modificar el tipus d'interès aplicable.
— Passar d'interès fix a variable i viceversa.
— En els préstecs amb interès variable, modificar o canviar l'índex de referència que s'utilitza per al seu càlcul en cada període (MIBOR, CECA, hipotecari, etc.)
10a. Recordi que amb la novació, a més, vostè pot pactar l'alteració del termini d'amortització.
11a. L'entitat o entitats que estiguin disposades a subrogar-se resten obligades a presentar al deutor una oferta vinculant on constaran les condicions financeres del nou préstec hipotecari.
12a. Recordi que l'entitat creditora té dret a millorar les condicions ofertades en el termini de quinze dies naturals a comptar des de l'oferta vinculant. En el cas que l'actual entitat creditora iguali o millori les dites condicions durant aquest termini, aquesta resta obligada a aplicar-la mitjançant la novació modificativa del préstec hipotecari.
13a. En cas que no s'hagi pactat comissió per amortització anticipada, no hi ha dret a percebre cap tipus de quantitat per aquest concepte. Si s'ha pactat una comissió d'amortització anticipada igual o inferior a l’1%, la quantitat a percebre serà la pactada.
En els altres casos, l'entitat creditora només podrà percebre per comissió d'amortització anticipada l’1%, encara que s'hagi pactat una comissió superior.
14a. Recordi que, per al cas de subrogació, l'escriptura que documenti l'operació de subrogació restarà exempta de pagament en la modalitat gradual d'«Actes jurídics documentats», sobre documents notarials.
En cas de novació, restarà exempta en la modalitat gradual d'«Actes jurídics documentats».
15a. En cas d'irregularitat, cal que posi el fet en coneixement de l'entitat de crèdit.
En cas que aquesta no satisfaci la reclamació com vostè cregui convenient, pot adreçar-se al Servei de Reclamacions del Banc d'Espanya.
En cas que el conflicte el tingui amb una caixa d'estalvis en lloc d'un banc, també pot adreçar-se al Defensor del Client de les Caixes Confederades de Catalunya.
Per descomptat, també pot adreçar-se a una oficina municipal d'informació al consumidor (OMIC) o associació de consumidors per trametre la reclamació.
Data de realització: 11/17/1998 | Data de la darrera actualització: 12/10/1998
© Ajuntament de Blanes | Protecció de dades | Avís Legal | Política de cookies
Passeig Dintre 29 | 17300 | Blanes Telèfon: 972 379 300 | Informació© Ajuntament de Blanes | Passeig Dintre 29 | 17300 | Blanes | Telèfon: 972 379 300